我市将优先安排超10亿“工改工”综合项目

我市“三旧”改造将走向常态化。记者昨日从我市出台的《关于建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》中获悉，我市的年度计划将、面积10万平方米以上的成片改造项目等。建立“三旧”改造项目退出机制，1年内未完成供地手续，将调出年度计划。同时建立“三旧”改造用地闲置处理机制，查处批而不改。

实现自发分散改造向组团式改造转变

市国土资源局有关负责人告诉记者，我市“三旧”改造工作自2010年全面启动以来，历经3年探索和实践，破解土地瓶颈，促进产业转型升级，成效显著。而国土资源部启动城镇低效用地再开发试点，“三旧”改造政策有望延续并进入常态化，我市加快存量土地二次开发，拓展土地资源利用空间迎来了新的政策机遇。

该负责人指出，建立健全常态化机制，要实现工作重心从短期内抢抓政策机遇、解决历史问题向常态化落实改造规划、推动项目改造转变，实现改造模式从市场自发、分散改造向政府主导、组团式改造转变，实现改造方向从侧重地产开发向侧重产业提升转变，从而实现城市更新改造由城市内核有序向外延拓展，成熟一片，改造一片，解决以往发展小、散、弱的问题，充分挖掘土地资源潜力，释放产业发展空间，引导条线状的产业分布和城市形态向组团式转变，促进产业转型升级。

特别值得一提的是，我市的“三旧”改造结构将从侧重“工改居”、“工改商”向鼓励“工改工”转变。要通过调整税费返还、财政补助等优惠政策，加大对“工改工”的支持力度，严控“工改居”、限制“工改商”，推动改造项目结构性调整。

我市将组建两级“三旧”改造常设机构

根据《意见》，我市将组建两级常设工作机构。市政府成立常设工作机构，对“三旧”改造工作承担起参谋助手、上传下达、综合协调、推动落实和工作监督等职能，加强对“三旧”改造工作的政策研究、标准制定和业务培训等工作。各镇街应参照市的做法成立相应常设工作机构。

同时，健全市“三旧”办成员单位联络员会议制度，形成常态化的“三旧”改造信息沟通、协调联动、议事决策机制。联络员会议负责定期听取市“三旧”改造主管部门的工作汇报，审议中心城区主体功能区更新改造规划、镇区中心区红线和年度计划，研究制订“三旧”改造相关重大问题的处理方案，协调解决“三旧”改造项目遇到的问题。

■焦点关注

焦点1严控规划调整

红线范围外的旧厂房用地 不得开发商品住宅项目

《意见》指出，我市将突出“三旧”改造中的市级规划管控权和镇级规划执行权，严控规划调整。实施分区城市规划管控。区分中心城区、镇区和特殊管控区实施“三旧”改造规划管控：

中心城区：市政府统一组织划分不同的主体功能区，并以单个主体功能区为规划范围，落实主体功能区内改造用地的功能布局、道路交通、配套设施和强度分区，编制主体功能区更新改造规划。符合主体功能区更新改造规划的控规调整按微调处理，由市规划部门审批。

镇区：结合城市总体规划、中心片区控规界线、道路、河流、山体等因素，各镇政府划定镇中心区红线，并报市规划部门批准。镇中心区红线经市规划部门批复后，作为“三旧”改造规划管控的重要依据，红线范围外的旧厂房用地，除《“三旧”改造专项规划》和已批片区控规均确定为居住用地或商住用地之外，不得开发商品住宅项目。镇区的政府主导改造 “工改商”、“工改居”和以居民点、商业设施为主要改造对象的旧城改造、旧村改造可按原有办法和程序编制单元规划，申请调整规划；其他“工改商”、“工改居”项目严格按照《“三旧”改造专项规划》和已批控规实施。

特殊管控区：水乡统筹地区、粤海装备技术产业园范围内的“三旧”改造按照相应的专项规划和产业规划实施。

焦点2 年度计划

优先安排超20亿城市综合体改造项目

《意见》提出，根据规划和项目可行性，市“三旧”改造主管部门会同相关职能部门制订年度计划，明确改造区域和规模，报市政府批准，并列入全市国民经济和社会发展计划。年度计划一经批准，不得随意调整。年度计划控制“工改居”、“工改商”的比例，对“工改工”和公益性项目不设比例要求。

年度计划优先安排以下几类项目：中心城区符合主体功能区更新改造规划的改造项目，各镇中心区红线范围内的改造项目；面积10万平方米以上的成片改造项目；投资额超10亿元的“工改工”项目、投资额超20亿元的城市综合体改造项目；作为镇街发展重要承载平台，并纳入市政府重大项目计划的改造项目。

焦点3 审批程序

“工改工”项目享受“绿色通道”政策

《意见》提出，要完善差别化地价政策。农村集体经济组织申请将集体建设用地改变为国有建设用地，自行改造或与企业合作改造的“三旧”项目，土地出让金按基准地价70%核算。

属于农村集体经济组织与企业合作改造的“工改居”项目的，土地出让金扣除农业土地开发资金后，市、镇、村按2：4：4比例分成；属于农村集体经济组织与企业合作改造的“工改商”项目的，土地出让金扣除农业土地开发资金后，市、镇、村按2：3：5比例分成；市政府收入部分划入市“三旧”改造专项资金专户，用于补助全市“工改工”项目，镇街政府收入部分用于补助本镇街“工改工”项目和基础设施建设。

企业收购相邻建设用地实施“工改工”项目，其转让税费市政府留成部分采取先征后奖政策，降低改造成本。 “工改工”范围内的工业用地改为公共设施用地、基础设施用地的，提升旧工业区配套环境，可纳入财政补助范围。

此外，简化行政审批程序。“工改工”项目纳入年度计划后，参照市重大项目，享受“绿色通道”政策。“工改工”项目取得“三旧”改造项目并联审批办事卡，市住建部门按“绿色通道”要求办理手续。

焦点4 不规则地

“零碎空”地可按插花地政策纳入整体改造

《意见》提出，要发挥新增用地指标杠杆效应。市政府每年预留5%新增建设用地指标，用于支持成片更新改造中涉及的少量新增建设用地报批，以少量新增用地指标撬动成片存量用地的二次开发。

支持改造用地整体开发。制订存量建设用地调整使用政策，支持分散的或边界不规整的“三旧”地块通过位置调整，形成成片的、规整的用地。市场主体收购相邻多宗地块集中改造，被收购地块之间夹杂的或周边的路巷、零碎空地，可以按照边角地、夹心地、插花地的政策纳入整体改造。

焦点5 退出机制

1年内未完成供地手续撤销改造方案批复

《意见》强调，建立建设用地退出补偿机制。实施“拆三留一”，建设用地交给政府建设公共设施、基础设施的，或将建设用地改造为农用地、城市绿地的，市规划部门实行容积率和生态绿地补偿，市国土部门实行建设用地增减挂钩，镇街实行货币补偿。

建立项目退出机制。市“三旧”改造主管部门要会同相关职能部门定期对“三旧”改造年度计划进行清理，对于具有以下情形之一的改造项目，可调出年度计划，撤销改造方案批复：自年度计划公布之日起，半年内未上报改造方案的；原权利人自行改造项目自改造方案批复之日起，非行政审批原因1年内未完成供地手续的；涉及报省完善征（转）手续的项目自通过集中审查之日起，1年内未上报报省材料的。

建立“三旧”改造用地闲置处理机制，查处批而不改。

焦点6 监管机制

防止倒卖或变相倒卖 改造地块套取政策优惠

《意见》同时指出，要畅通社会资金参与渠道。继续用活用好“属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让”的特殊优惠政策，健全“三旧”改造多元投入机制，提高社会资金参与积极性。集体经济组织与企业合作改造的项目，可以以协议方式直接供地至合作单位。具体办法由市国土部门会同相关职能部门拟定，报市政府批准后实施。

对“工改工”完成较好的镇街，市专项拿出一部分新增建设用地指标给予奖励，并适当奖励“工改商”份额。此外，加强对土地投机的监管。联合工商、国土、住建、房管等部门建立针对获批自行改造企业的监管机制，防止其通过土地转让、在建工程转让、股权转让等方式倒卖或变相倒卖改造地块，套取政策优惠。

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防止借工业地产 变相发展房地产

本报讯 （记者黄观平）《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》（以下简称《办法》）于2013年7月15日通过市政府十五届第55次常务会议审议，并由市政府办公室日前正式印发实施，有效期至2015年9月30日。作为市政府《关于加快推进“三旧”改造促进产业转型升级的若干意见》的配套文件，《办法》明确了四项财政补助的标准和补助对象。

产业类项目改造可获财政补助

财政补助的标准：一是拆除补助，按对原有厂房自行改造，以租赁形式取得开发权，以收购、回购、流转出让、划拨补办出让、完善征收手续后协议出让方式取得土地等三种类型，分别补助40、60、80元/平方米；二是新建补助，按建筑面积补助60-80元/平方米，容积率越高，补助越多；三是引进企业奖励，镇村合作改造或村自行改造的项目，引进的企业产生的所得税市留成部分连续3年提取20%的奖励，奖励对象为镇、村。四是不拆除改造补助，对旧厂房实施改建装修，改造为创意产业园(小区网论坛)或科技企业孵化器（加速器）的，可参照拆除补助的标准享受财政补助。单个项目补助总额可达1000万元，根据不同的改造模式明确补助对象。办法列示了具体的补助标准、申请流程和申请材料，并编制相关表格和证明文件的模板。

弄虚作假者收回补助资金

据悉，市“三旧”办会同市财政局每年抽取20%的项目进行详细检查，若发现有弄虚作假行为，收回已拨付的补助资金；若发现镇（街道）、村（社区）协助项目业主弄虚作假，则停止办理该镇（街道）、村（社区）的“工改工”改造项目财政补助申请。

市国土资源局有关负责人表示，将制定监管措施，规范改造行为，防止借工业地产变相发展房地产。