东莞二手房全年成交疲软 价格震中稳涨0.27%

2014年楼市综述：

不知不觉地2014年已经过去，纵观全年楼市的动态，悲观的楼市预期使买卖双方的观望加重，房贷收紧，政策不明，各种谣言漫天飞舞，楼市处在胶着状态，成交量也始终在低位徘徊不前，与2013的火爆场面是在无法相比。

季度进入寒潮期，成交量急剧下降。东莞二手房市场1月份受春节假期影响，业主放盘量大幅减少，挂牌量大幅减少。2月春节淡季期，库存消化压力大加之整体房贷市场仍旧紧张，市场需求不足，改善型和投资型需求的观望态度进一步打击成交，市场行情低迷。3月份市场的倒春寒迹象明显，尽管成交量暴增，但“金三”并未如期而至，购房者的观望情绪愈发沉重。

第二季度市场环境尚未明朗，买卖双方拉锯持续。4月“单独二胎”“就近入学”等政策的出台，改善型购房的需求群体仍然支撑着二手市场的成交量。5月份由于信贷持续收紧、东莞首套房贷利率再度上浮等各种因素的影响，东莞楼市依然未能打破供需双方博弈的局面，购房者的观望情绪持续，传统的“红五月”并没有带来火热的成交，楼市一直笼罩在一股低迷的气氛之中。直至6月底，市场环境依旧不乐观，成交缺乏上升的动力，均价涨势停滞不前。

第三季度终显回暖苗头，成交下行趋势得到一定缓解。7月各种利好政策出台，楼市成交呈现回暖复苏的良好态势，回归3000套以上。8月份，东莞楼市终于迎来今年利好消息。公积金贷款政策调整、普通住房价格标准等给楼市打了一剂“强心针”。“930新政”的出台，无疑为灰霾的楼市注入曙光，成交量下降幅度得到缓解，楼市开始脱离寒潮期，正式回暖。

第四季度利好政策发力，成交量回归正轨。央行新政释放改善性和投资性需求，而降息则为刚需消费者入市降低成本，购房者抄底入市积极，尽管“银十”的成交量不如预期火爆，但是11月、12月的成交量的下滑趋势得到遏制，年底更显成交小高超，以3000多套翘尾行情为2014年划上完美的句号。

量价分析

1.年度网签数量分析

房天下东莞房价网数据监控数据显示，2014年东莞二手房网签量总计32771套，比2013年减少10889套，环比下降24.9%。

【数据来源：房天下东莞房价网】

受2013年12月底信贷持续紧缩、房贷折扣面取消、降价潮等利空消息加上春节淡季影响，2014年上半年楼市成交并不乐观。1月成交量同比减少1691套，成交量暴跌，2月受春节影响，成交量持续走低，传统的“小阳春”更不见踪影，成交量同比减少1941套。2014年五月不红，金九银十也并未出现明显的成交高峰。直至下半年各种利好行政出台，东莞二手房市场引来了久违的曙光，降幅明显收窄，12月更以成交量3141套翘尾收官，却也无法挽回全年成交下滑的趋势。

2.年度均价走势

全市均价

虽然2014年市场大环境不乐观，买卖双方拉锯持续，但东莞二手房均价总体保持平稳，呈稳中微涨的走势。除2月分均价突破8000元/㎡外，其余11个月均在高位徘徊。2014年终，东莞全市均二手房价为7891元/㎡，较2013年12月上涨了0.27%，均价上浮了21元/㎡。

【数据来源：房天下东莞房价网】

图中数据显示，东莞二手房均价走势整体往上，季度的增幅均超过10%，其中涨幅大的是2月份，涨幅为13.12%，其次是1月，环比上涨11.86%。上涨幅度小的12月份，为0.27%。业内人士透露，2015年利好政策的影响力将均布形成，东莞房地产市场环境将逐渐明朗，东莞房价仍将继续稳步上升，未来几年，房价将直逼一线城市房价水平。

17区县均价

【数据来源：房天下东莞房价网】

数据显示，17区县中，均价高是松山湖，年终均价为11241元/㎡，低的是中堂，均价5569元/㎡。对比各区县上半年和下半年数据，部分镇区均价出现小幅度的下滑，但幅度相对较小。高于全市均价的区域分别是：东城，8943元/㎡；南城，8950元/㎡；长安，9471元/㎡；松山湖，11241元/㎡。均价位于5-6千的区县的有樟木头、中堂、常平，均价在6-7千价位的有寮步、厚街、大朗，7-8千价位的区县多，共有6个，分别是莞城、万江、虎门、石龙、凤岗、大岭山。

 3.全市挂牌量

【数据来源：房天下东莞房价网】

房天下东莞房价网数据监控中心数据显示，2014年东莞全市挂牌量整体减少，走势与2013年截然相反。对比2014年上下半年的数据可见，上半年涨下半年跌。3月份出现高峰，挂牌量暴涨117.29%，达到高峰。于7月份之后呈逐月递减状态。相较2013年，本年度年终挂牌量146352套，环比减少23063套，降幅为16.61%。

 网友搜索量分析

1.区县搜索量

【数据来源：房天下东莞房价网】

如图所示，2014年度东莞17区县中，南城区是购房者关注的焦点区域，搜索量占比为15.75%。其次是东城，搜索占比为14.35%。樟木头的关注度在镇区中居于首位，占比为8.62%，其次是常平。总搜索量10中，四大城区全部上榜，搜索占比共40.17%。城区搜索量普遍高于镇区，一方面证明了城区网友更乐于使用网络手段搜寻房源信息，另一方面是因为市区政治、经济、文化、生活环境更具优势的缘故。

2.楼盘关注度

【数据来源：房天下东莞房价网】

2014年东莞市二手住宅楼盘中，受网友关注楼盘10排名前三的是景湖春晓、新世纪星城、御景花园。10个楼盘中，城区占了9个名额。其中南城有5个楼盘上榜，分别是景湖春晓、东骏豪苑、景湖时代城、合正上东国际、江南城；东城上榜楼盘共占4个名额。而镇区仅有樟木头的御景花园上榜。

3.价格范围搜索

【数据来源：房天下东莞房价网】

房天下东莞房价网数据监控中心数据显示，2014年受网友关注的房源价格区间为20-50万元，其搜索占比为33.52%；其次为50-80万元的房源，占搜索比重的19.44%，环比2013年增涨了4.26%。20万元以下的搜索比重为11.39%，位居第三。总体上看，低总价的房源更受市场关注，不过300万元以上高价位的房源也有一定占比，比重为2.39%。

 4.户型搜索量

【数据来源：房天下东莞房价网】

2014年受网友青睐的户型是3居室和2居室，两者的搜索量占比分别为55%和24%。由于2014年下半年利好政策的相应出台，市场环境明朗，大户型的住宅也吸引了相对一部分关注，数据显示，4居室的搜索量占比占10%，占比不容忽视。1居户型的购房群，主要以单身人士、年轻夫妻以及投资客为主，其搜索比重也占了6%。

5.面积搜索

【数据来源：房天下东莞房价网】

根据房天下东莞房价网数据监控中心数据统计，2014年70-90平方米和90-110平方米的二手房搜索百分比高所占比例均超19%，共计39.04%，2居或3居都处在这2大面积区间。110-130平米以15.09%的搜索比例居第3位，较2013年有所上升。刚需需求的房源类型基本上都在前3位的范围之内。300平米以上的二手房搜索比例为4.41%。

2014年楼市热门事件回顾

停贷风波

2月21日，网上传出兴业银行、交通银行暂停房地产业务领域贷款的消息，一石激起千层浪，业界一时间笼罩在对房地产的悲观情绪中。有关银行收紧房地产融资的传言与近期杭州打响楼市降价枪的新闻结合在一起，引发了一场关于行业将“变天”的大讨论。市场恐慌引起了相关部门关注，在国务院要求下，银监会25日紧急向各银行摸底新房地产融资政策。

NO.2 央行发布“央五条”

5月12日，央行罕见召集15家商业银行有关业务负责人召开座谈会，并在会议后提出了5点要求，俗称“央五条”。“央五条”的发布掀起了上半年楼市讨论高潮，央行力挺刚需，重力推动首套住房贷款，让不少业内人士认同并看好央行此举对楼市的影响。

NO.3 单独两孩

3月，江苏省十二届人大常委会第九次会议，全票通过了关于修改《江苏省人口与计划生育条例》的决定。江苏省“单独两孩”政策3月28日起正式实施，生育政策的改变将极大影响家庭住房的选择。

NO.4 不动产统一登记

3月中旬，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出，要“健全城镇住房制度”，建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现住房信息联网，推进部门信息共享。

4月21日，国土资源部在其官网上发文表示，将在2016年全面实施统一登记制度。国土部还明确给出了时间表：在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

NO.5 以房养老试点

根据保监会6月23日发布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，凡是60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人均可参与投保，试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止，这意味着备受关注的“以房养老”商业保险正式开闸。

NO.6 央行年内二度定向降准

4月下调县域农村商业银行、县域农村合作银行存准率，6月下调符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行存准率。不到两个月的时间，央行两度定向下调存准率。央行的每次定向降准都与楼市动向息息相关。

NO.7 东莞“新政”救市

8月1日，执行了8年的户型严控政策———“90/70政策”悄然松绑。东莞市城乡规划局允许各镇街根据自身的实际情况，在镇街范围内调配“90/70”，只需保证90平米以下的户型在区域内所占百分比大于等于70%即可。

8月10日，东莞出台了《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》（以下简称《若干措施》）。内容涉及契税优惠、优化公积金贷款政策、普通住房价格标准调整等，其中取消备案制成为亮点。

8月26日，东莞市住建局官网发布《关于调整我市普通住房价格标准的通知》。通知显示，我市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇区划分为三类标准。普通住房价格标准调整之后，东莞市民买房将可以享受1.5%以上的契税优惠。

NO.8 “930”新政出台

9月30日下午4点，央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升：首套房贷利率下限重回基准利率的0.7倍；已有1套住房并已结清相应购房贷款后再次申请贷款的，银行执行首套房贷款政策；在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行自行把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

NO.9 住房公积金新政

为支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，推进异地贷款业务。10月9号，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合出台住房公积金新政策。职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款，贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善性普通自住住房的缴存职工。各省、自治区、直辖市要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。

0 央行降息

11月21日，中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。央行降息令股市和楼市一片“涨”声。业界人士评价此次降价预期之中又是预料之外，降息能够提振市场信心，提高市场涨价预期。