金九旺季成色不足 东莞二手房成交价涨量跌5.84%

一、二手房市场数据分析

1.东莞二手房数据分析

据房天下统计数据统计显示，9月份东莞二手房挂牌量价齐涨。9月东莞二手房市场挂牌量为249260套，环比8月上涨4.55%。二手房市场挂牌均价12107元/平米，环比8月上涨3.44%。

9月东莞二手住宅市场成交5659套，比8月下跌5.84%，而成交均价上涨3.65%。虽然从成交量上看，9月的成交套数有所回落，但成交价的上涨，加之9月地王频出的现象，可以看出，二手房市场火热氛围浓郁，引发了9月二手房挂牌均价的上涨，从而拉升了购房者对房价的心理承受能力，购房意向价有逐步上升的趋势。

【数据来源：房天下二手房数据中心】

9月东莞18个主要区县中，有4个区县挂牌量出现下滑，其余14个区县挂牌量均上涨。9月挂牌量跌幅大的是黄江，跌幅为13.02%；在挂牌量上涨的镇区中，虎门和厚街上涨幅度较大，涨幅分别为28.55%和16.40%。

全市18个主要区县挂牌价格显示，有5个地区挂牌均价下跌，分别是长安下降0.48%、大岭山下降0.52%、虎门下降1.10%以及凤岗下降2.55%，跌幅大。其余13个区县挂牌均价上涨，其中中堂涨幅大，环比上涨5.55%，挂牌均价为8137元/平米；涨幅第二的是樟木头，均价8000元/平方，环比8月上涨5.54%。

【数据来源：房天下二手房数据中心】

据东莞市房管局二手房成交数据统计显示，9月东莞二手房成交量有所回落，总共5659套，环比下降5.84%。18个主要区县中，仅有5个区县市场成交量上涨，分别为虎门上涨29.29%、长安上涨28.36%、寮步上涨5.14%、常平上涨2.37%、凤岗上涨0.38%。9月楼市成交仍然主要集中在南城、东城、樟木头三个地区，主城区和临深片区的成交量已久占据半壁江山，支撑着东莞二手房市场的发展。东莞本月共拍出7宗高价商住地，其中黄江、石排和茶山均有两宗，其中茶山和黄江9月的二手房成交量均下降，可以看出，地王效益下，业主观望情绪有所增加，均捂盘待升。

【数据来源：房天下二手房数据中心】

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二、网友关注度数据分析

据房天下统计数据统计显示，9月东莞二手房住宅市场网友对县区关注以南城、东城以及临深地区为主，整体变化甚微。在网友热搜楼盘中，可以非常明显地看出以往热度只增不减的松山湖片区和临深片区已经“退烧”，本月排行榜中松山湖已经再无代表楼盘，而临深只有凤岗的翡翠山湖和大运城邦还在榜，网友们更加关心城区楼盘，南城和东城已占主导。在户型、面积、价格等方面，3居、90-110平米、50-80万是网友较为关注的二手房属性，本月网友搜索量更多倾斜于刚需方面的，刚需相关户型面积价格都有所上涨。

整体来看，原本应该被看好的“金九”今年似乎失常，二手房购房者可能是被房企在九月拍卖的11个地王楼面价吓到了，再者深圳客在上半年对东莞楼房疯狂抢购，房价已经上涨到一定高度，甚至超过了本有的价值，泡沫的增长让购房者放慢了购房的手速。“银十”二手房楼市到底走势如何？笔者认为应该不会有太大波动，但房价会稳步上升，毕竟地铁已经动工，而且对莞人来说购房自住需求是无法断绝，正如香港楼市一样，只要有需求，房价再高都还是会涨。

1.区县关注度分析

据房天下数据监控中心统计显示，在东莞市各区县搜索热度中，南城区以14.4%的搜索比例，成为区县关注度排行榜的榜首，东城位列第二，11.5%搜索比例。樟木头以6.3%的百分比位列第三，塘厦是6.2%在第四，虎门以6.1%百分比本月依旧在第五。我们如果细心的话可以发现其实每个月的区县搜索量第二名之后的搜索量差距非常小。主要的原因是东莞南城东城是需求大的，不管自住还是投资都很合适。

【数据来源：房天下二手房数据中心】

2.楼盘关注度分析

9月，西平区的景湖春晓以1.18%的搜索比例蝉联榜首，翡翠山湖以1.04%的占比位居第二，景湖时代城0.98%本月一跃成为第三，上个月还是在前十排行榜榜上无名的。天骄峰景和鼎峰尚境同样以0.85%共同排列第四。本月楼盘关注主要集中在城区楼盘，前十排名都是南城东莞的楼盘，就凤岗争气地有两个楼盘挤得进。

【数据来源：房天下二手房数据中心】

3.户型、价格、面积关注度分析

在网友对户型的搜索上，三居房稳坐榜首，占比达53.12%，环比上涨了1.16%。其次是搜索比例为24.38%的两居户型，环比上涨了2.31%。四居户型以13.06%的占比名列第三。第四位是一居户型，占比为5.29%。

【数据来源：房天下二手房数据中心】

在价格方面，50-80万元的价格区间以29.68%的占比位列，环比上升了1.60%其次是20-50万，占比为18.29%。第三是区间100-150万元，搜索比例为15.62%。

【数据来源：房天下二手房数据中心】

面积搜索中，90-110平米位居首位，搜索比例为21.38%；70-90平米的搜索比例为18.55%，位居第二；110-130平米位列第三，搜索比例为11.76%。

【数据来源：房天下二手房数据中心】

综合以上的房屋属性，刚需型的两居、三居，和改善型的四居是仍然网友较为关注的户型，本月二居三居刚需户型都比上个月的关注量有所上升，金九房价上涨，已经对网友有一定的影响，网友买房更加往刚需发展，大面积户型的房对大家来说有一定的压力。

在价格上，前三名分别是50-80万、20-50万、80-100万。价格方面的关注度几乎跟上月无异，说明网友这两个月的购房消费还是比较理性，并未因为房价的上涨而恐慌，依旧是刚需型为主。

而面积方面， 90-110平、70-90平、110-130平分别前三，变化基本与上月差不多，非常稳定。

综合来看网友实用性、性价比较高的房子依然是大家偏爱的。毕竟房价不低，对于自主来说只需要足够满足生活需求就可以了，而投资者则有因为房价上涨，投资成本比较大，而持观望或投资在刚需小户型更多。

三、政策案例解读及展望

1、政策解读

雅园新村推出宿舍周转房 租金低至8元/㎡

雅园新村将推出部分空置房源，首次用作宿舍周转房，并于9月1日起正式接受申请。据了解，本次推出的周转房主要面向学校、医院、企业等单位，周转房租金低至8元/㎡。主要为60㎡两房及80㎡三房，水、电、气、网络已经到户

解读：周转房租赁对象包括企业、学校、医院、部队等单位，这将能够在一定程度上帮助他们解决员工住宿难、经济压力大问题。为本事的公共事业及经济发展提供助力。

东莞12个镇入选重点镇

国家住建部发改委等7部委联合发布新一批3675个重点镇名单，广东省共有123个镇入选，东莞市有12个镇入选，同时通知明确原2004年公布的重点镇名单废止，与2004年主要看GDP不同，这次入选要考察重点镇的全面素质要求，包括人口达到一定规模，区位优势明显，经济发展潜力大，服务功能较完善，规划管理水平较高，科技创新能力较强。

解读：在现有的经济社会发展基础上，入选重点镇将获得政策上的红利，有望在政策、土地和项目等方面得到优先扶持。根据七部委的通知要求，各地各有关部门要按照提高质量、节约用地、体现特色等要求，在政策、土地及项目安排上对重点镇建设发展予以扶持。东莞市理工学院经济系教授李传志认为，东莞入选重点镇数量居全省首位，主要是因为东莞是“诸侯经济”。

市住建局：楼市调控政策将会“审慎出台”

东莞市住建局相关负责人在接受媒体采访时表示，该局一直都在密切监测东莞房地产市场的趋势，同时也在关注国内部分一、二线城市的政策动态，相关部门也在一直进行房地产调控政策的储备。不过，对于东莞是否会出台限购政策、何时出台等问题，上述负责人并没有给出明确的回答，只是表示将会在合适的时机出台合适的政策，现阶段重点在规范市场秩序、稳定市场预期。

“东莞以前没有出台过限购政策，而从其他城市实施限购政策的实践来看，限购并不一定是控制房价上涨的非常有效的措施。”上述负责人坦言，东莞会审慎出台政策，“东莞房地产市场一直保持较高的开放度和较强的调节能力，限购会让市场变得封闭，对于房地产市场发展以及区域经济联动与融合，都可能会产生一定负面影响。”

解读：尽管东莞没有出台过限购政策，但依然也受到了周边城市的政策波及，在一定程度上影响了购房者的购房心态，投资客和刚需客纷纷谋定而后动，观望情绪渐浓。东莞楼市虽不至于进入低迷状态，却也能稍微“降火”。

东莞房价新标准 1.86万元/㎡仍属普通住房

市住建局、财政局和地税局联合发布《关于调整我市普通住房价格标准的通知》。根据各镇街（园区）普通住房今年上半年平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，东莞市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇街（园区）划分为三类标准。

解读：该标准影响的主要是房地产企业的土地增值税，本次上调后，放弃需要交纳的税费有所减少，对普通市民的购房并没有影响，目前，购房者所缴纳的契税是与房屋的面积有关，所以本次普通住宅价格标准的调整并不会加重个人购房者的购房成本，大家并不需要太过忧心。

东莞地铁1号线开工建设 未来接驳广深地铁!

9月28日，东莞轨道交通1、2号线联络线工程暨1号线一期土建工程开工启动仪式，在鸿福路站举行，这意味着地铁1号线全线开工建设，预计快于2022年底建成通车。

1号线一期工程起于望洪站，止于黄江中心站，途经洪梅、望牛墩、道滘、万江、南城、东城、大岭山、松山湖、大朗、黄江10个镇街（园区），接驳穗莞深和佛莞惠2条城际线，预留与广州、深圳城市轨道交通衔接的条件，是一条承担“内聚外联”功能的重要通道。

解读：1号线对内把东莞水乡片和临深片区全面贯通，对外把广州、深圳和惠州等周边城市也密切紧扣在一起，对市民的生活和出行提供了极大的便利。同时，交通的发达也会带动楼市的发展，业内人士认为，1号线的开工已经隐约激发起业主涨价的欲望，尤其是沿线楼盘业主的观望情绪再次提升，另外，也有不少购房者投资者计划在1号线正式开通，楼价再次上涨前入市，买卖双方的拉锯战或将再次加重。

2、案例解读

9月地王月 东莞月拍7宗高价地

截止9月29日，东莞9月共拍出7宗高价商住地，成为全年当之无愧的“地王月”。分别为茶山、黄江、石排各有2块，还有万江、谢岗、麻涌、清溪各1块。其中有7块都属于炙手可热的可建住宅的商住地，其余为工业用地和商务金融用地。除了宗数惊人外，从数据也可以看出，本月的区域“地王”都由外来房地产企业拍得，其中时代地产更是创造了“三天拍两地”的惊人之举。可见，外来房企对东莞房地产市场还是非常有信心，相当看好东莞市场的发展潜力。

3、市场展望

金九是楼市的传统旺季，无论是新房还是二手房都是成交的高峰期，然而今年9月，二手房市场在地王的影响下，尽管价格如期上涨，但是成交量的回落实在让人有所失望。一线城市及周边二线城市的调控接踵而来，东莞楼市是否也会出台相应政策的问题牵动了无数市民心，第四季度东莞二手房楼市有将何处何从？

从东莞市公共资源交易网了解到的信息，虽然本年度的地王盛宴已经接近尾声，但地王影响力还会持续一段时间并且会逐步减弱。在新增供应入市前，东莞依旧是广深的价格洼地，广深客的需求仍会流入本市，本市自主刚需则受到主城区房价上涨的抑制将外逃，主城区周边的镇区或能引来真正意义上的“”银十“”，其中，大石龙片区备受期待，得天独厚的地理位置，成功地吸引着购房者的关注。