二手住宅成交活跃 积极应对房地产市场逆调控倾向

我国楼市一直存在屡调屡涨现象。去年“9·30”热点楼市房地产调控新政出台，短短半年间，热点城市及其周边房地产调控政策随之全面升级。然而，今年年初以来，部分热点城市房地产市场急剧升温，虽然新房价格涨幅回落，但二手住宅成交活跃，并辐射至周边楼市，市场投机炒作动力充足。

2017年3月，北京、厦门、广州的二手住宅价格指数环比分别上涨2.2%、4.9%、3.3%，高出同期新建商品住宅价格指数环比涨幅1.8个、3个和0.8个百分点。环北京周边楼市房价也出现大幅上涨，三线城市新建商品住宅价格同比涨幅环比2月份扩大0.4个百分点，完全脱离了市场基本面和合理发展预期的支持。

这些情况表明，当前楼市仍存在一定的逆调控倾向。过去近二十年累积且几无风险的楼市财富增值效应，已经制造出不容小觑的投机炒作力量，致使房地产市场走向往往与政策调控方向相背离。面对政府调控举措，市场投机炒作力量不是主动“偃旗息鼓”，而是到处“兴风作浪”，既增大了房地产市场运行的风险，也极大地增加了房地产市场调控的复杂性。这已成为当前宏观调控和金融治理的难点，值得高度警惕。

局部楼市的逆调控倾向，也在提示政策制定者们，需要高度关注市场的非理性反应。这是因为，调控政策与房地产市场始终处于动态博弈之中，房地产市场规模急剧扩大所形成的投机炒作力量，并不会完全顺应政策调控方向自我约束，反而会挖空心思消极或逆向应对。尽管没有一个群体或个人可以完全左右房地产价格走势，但考虑到当前楼市信息不对称、房价上涨预期没有根本逆转，以及楼市流动性欠缺等因素，热点楼市实际上是一个带有较高垄断性的竞争市场，少量交易就可能在很大程度上左右市场价格走向。以泛豪宅化的热点城市核心区域住宅交易为例，由于交易量相对于存量的比例极小，实际成交价格往往成为所在区域住宅的代表性价格，未来存量住宅挂牌价格，势必会以先前成交价作为重要参考。此前有报道披露，有人在9个月内将房价炒高2-3倍，实际上就是基于这一道理。而之所以会出现逆楼市调控行为，根本原因仍在于巨大的楼市财富增值效应。如果不能采取有效措施，缩小住宅非理性投机炒作的利润空间，那么房地产市场的逆调控行为就不会消减。

由此可见，房地产调控客观上也需要有“点刹”功能，能够及时对局部、个别的房价炒作行为形成强有力约束。在严格执行差别化住房信贷政策同时，有必要对交易双方进行严格的税收稽查、资金来源合法性检查，依据违法违规情节，实施严厉的管制及惩治措施。这或许会更有效地约束投机炒作行为，并对热点城市房地产市场的投机炒作惯性形成巨大震慑，显著减轻当前以住宅需求调节为主要特征的楼市调控压力。同时，还应根据住宅交易价格，实施差别化房地产税率，加强金融、税务部门之间的工作联动，以资金交易合规性和税收行为合法性为两大支撑，努力缩小住宅投机炒作空间，以此推动房地产市场调控长效机制建设。

来源：经济参考报