新政下2010东莞楼市整体调整不可避免

近期楼市政策频出，市场何去何从？提出的七个问题楼市深处。作为一个地产人，也斗胆尝试给出自己个人的答案。

问题一：最近，国家关于房地产方面的调控政策陆续出台，其中不乏一些遏制或稳定房价的政策，如：二套房贷必须严格执行首付4成、土地出让金首付5成等，这些调控政策究竟会对东莞楼市产生多大的影响？对东莞房价会否有直接影响？

我们可以对比前几年，目前出台的楼市政策并非新政。所以，调控政策能否奏效关键看执行。地方政府与开发商作为利益共同体使得中央政策往往失灵。但是，我们也看到此次政策出台的频率与力度都非常惊人，尤其是动用了二套房贷等号称楼市泡沫头号利器的信贷政策。所以，东莞楼市市场预期的转向是不可避免的。当大家都预期市场将下调的时候，配合执行政策的落实，东莞楼市2010年的整体调整是不可避免。

而对于房价的走势，我想政府调控政策的起因是楼价的全面上涨以及个别城市的疯狂上涨。调控成功与否也是看楼价的回调或者稳定而不是成交量的下降。所以，政策转向后的整体房价下降的趋势是在所难免。虽然东莞09年房价涨幅为17％，远远低于广州的36％以及深圳的95％，房价相对比较理性。但是，东莞作为三线城市的市场容量远低于广深，东莞房价很可能经过2010年上半年的僵持阶段后有小幅的回调。

问题二：2009年年初，很多房地产业内人士都对房地产走势持比较谨慎的态度，包括在年初本报举办的趋势报告会上，也有研究机构认为2009年要到四季度才会反弹，但事实并非如此，2009年春节过后，楼市一路走暖，为什么实际情况会与大家的预测相差较远呢？若要预测2010年的走势，情况会更复杂吗？

中国楼市难以预测的核心是它不够完全市场化，与股市一样是政策市。万科总裁郁亮也说过：应对，预测第二。多少专家学者在预测上面闹过大笑话，多少上市公司踏空09年的行情。东莞典型案例南城东骏路的拍卖——该地块以1.68亿元的起始价分别在2008年10月10日和2008年11月19日两度挂牌，但两度流拍。而仅仅过了9个月，经过106轮的竞拍，中熙地产最终以2.86亿竞得该地块，多出了1.2个亿。如果能够预测到09的行情，这1.2个亿不就省下了。省下的这笔钱，完全够开发商开发一个中等规模项目。上周拜访某东莞发展商周老板，说起这块地还恋恋不舍、后悔不已。

预测2010楼市走势仍是一个难题。不确定的是经济是否会二次探底、地方政府政策的执行力度预计通胀的影响程度，但确定的是政策将越来越严厉，投资和投机性的行为成本越来越高。楼市向下的压力远远大于向上的动力，所以我判断楼市整体调整不可避免，但东莞楼市的调整幅度可能会小于广深等一线城市。

问题三：目前东莞城区的普通住宅均价已达到7000元/平方米，结合东莞的收入比，这个价格是合理的吗？东莞的房价需要抑制吗？

国际通行用于判断楼市泡沫，房价合理性的主要指标有三个：房价收入比、空置率以及租赁。房价收入比是有争议的指标。国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。这两个指标在中国都没有权威的统计口径，所以用国际上合理的房价收入比区间来判断中国市场是否泡沫是不可取的。

目前东莞的房价虽然上涨了17％，但尚在合理区间的高位。随着存货消化以及新增供应的不足，东莞房价面临着短期内上涨的动力，将有突破合理取区间的可能。所以，东莞房价的需要稳定多过抑制。

问题四：有专家提出，要抑制房价过快上涨，就应该增加土地供应，请问各位是否认为，东莞也应该增加土地供应？

房价的上涨的因素是多方面的。土地供应只是一个方面。增加土地供应对房价影响主要体现在两个方面：一是影响市场预期，二是影响两年之后的商品房供应量。09年商品房新增供应与市场成交比为1：1.3，而08年则为1：0.6，供求关系的矛盾越来越突出。所以，增加土地供应是东莞目前的当务之急。

问题五：遏制和稳定房价最关键的环节与问题在哪里？

东莞目前楼市面临的问题是供求关系的紧张以及供求结构的失衡，更具体的讲问题处在供应上面。一是新增加供应跟不上存货的消化速度，而是普通中小自用户型短缺影响刚性需求的释放。所以，东莞目前要遏制和稳定最关键的到不是遏制投资和投机，也不是引导住房合理消费，而是增加供应量和调整供应结构。

问题六：最近东莞出台了三旧改造的政策，这对东莞楼市的影响有多大？

东莞土地开发强度已 过40％，而且单位土地GDP只有1.5亿元，深圳是4亿元。根据规划，全市“三旧”改造近期目标是到明年底改造3万亩，中期目标是到2015年完成改造10万-15万亩，远期目标是到2020年完成改造30万亩。三旧政策不仅仅使政府能够掌握更多的土地资源，而且通过旧改能够释放新的够房需求。所以，对东莞楼市的影响是长期的与深远的。

问题七：现在暂住证都改居住证了，会不会因此而增加新莞人在莞购房的意向，进而增强东莞房地产的购买力？

暂住证改居住证，新莞人关注的教育、医疗等保障将逐步提高，肯定会增加新莞人的归属感，增加够房意愿。但是，居住证跟入户还是两回事。居住证只是一个阶段性产物，最终还是要彻底的户籍制度改革。深圳几年前就实行居住证了，但对楼市的作用并不明显。而且，东莞推行居住证正举步唯坚。所以，从短期来看，居住证并不能够对东莞楼市有及时的促进作用。